fusione catastale

Fusione catastale: l'accorpamento di appartamenti adiacenti!

2021-01-12 11:21:22 Aspetti fiscali immobiliari
“Questo articolo ti permetterà di conoscere tutte le informazioni riguardo alla fusione catastale: cosa si intende e le situazioni in cui è concessa, come ottenere o mantenere le agevolazioni prima casa, il costo e le tempistiche per attuarla.”

Se stai leggendo questo articolo, molto probabilmente sei interessato a capire se è possibile e quanto sia interessante l'accorpamento di due appartamenti contigui.

In questo articolo potrai valutare se la tua situazione rientra nei casi concessi, quanto l'intera procedura possa costare e come fare per attuarla.

Questo tipo di attività è molto diffusa e risulta estremamente interessante per chi vuole dare maggior spazio alle esigenze della famiglia, senza perdere le agevolazioni sulla prima casa.

Leggi l'articolo per saperne di più..

Che cos'è la fusione catastale

La fusione catastale, consiste nell' accorpamento di due o più unità immobiliari o di un'unità immobiliare con la porzione di un'altra per formarne una unica anche in catasto.

Ciò che avviene durante la fusione catastale è una serie di attività funzionali all'accorpamento di più unità immobiliari.

È un'opportunità interessante, in quanto garantisce diversi benefici fiscali.

Ci sono diversi casi e situazioni che sono concesse dalla legge riguardo a questo tema.

In fase di compravendita possono verificarsi 3 casi:

-Acquisto di due immobili contigui da accorpare;

-Acquisto di una casa contigua alla propria per procedere all'accorpamento;

-Acquisto di una porzione di immobile contigua alla propria per procedere all'accorpamento.

La fusione catastale di due unità immobiliari, è possibile ma solo ai fini fiscali e a condizione che abbiano una unica autonomia funzionale.

Ma dopo aver chiarito cosa rappresenta la fusione catastale, chiariamo il discorso sulle agevolazioni prima casa.

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Agevolazioni prima casa

Quando si acquisto un immobile con requisito prima casa, sono previste le agevolazioni fiscali.

Le due fondamentali caratteristiche delle agevolazioni fiscali:

-Se acquisti da privato: l'imposta di registro è al 2% e le imposte ipotecaria e catastale saranno di 50 euro ciascuna;

-Se acquisti da un'impresa: l'aliquota IVA è al 4% e le imposte ipotecaria e catastale saranno di 200 euro ciascuna.

Per avere questo tipo di agevolazione fiscale, l'acquirente non sia il proprietario di altro immobile nel Comune dell'immobile da acquistare e non abbia acquistato un altro immobile con le stesse agevolazioni.

Nel caso di fusione catastale, le agevolazioni prima casa possono essere richieste o mantenute.

L'Agenzie delle Entrate, chiarisce che è possibile usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa anche se l'immobile che si possiede a cui si fa ad accorpare un appartamento contiguo che è stato acquistato con tali benefici.

Agevolazioni fiscali nella fusione catastale

Se hai deciso di attuare questo tipo di procedura e vuoi beneficiare delle agevolazioni prima casa, devono essere rispettate alcune condizioni:

1)Ci si deve impegnare ad attuare la fusione catastale entro 1 anno dall'atto di acquisto;

2) L'immobile ottenuto dalla fusione catastale, non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (quindi non deve possedere le caratteristiche di un immobile di lusso).

Quello che risulta fondamentale è che nell'atto venga indicata l'intenzione di provvedere alla fusione catastale.

Per ottenere le agevolazioni dalla fusione, l'immobile deve essere nel Comune in cui l'acquirente ha la propria residenza o intende fissarla entro 18 mesi dall'acquisto.

Come funziona la fusione catastale

Ora che ti ho spiegato le principali condizioni e requisiti necessari alla pratica in questione, bisogna definire che la fusione catastale è un intervento di manutenzione straordinaria, quindi va comunicato al Comune se si tratta di C.I.L.A che viene adottata se non viene richiesto intervento nelle parti strutturali dell'immobile (Comunicazione di Inizio Lavori) o S.C.I.A (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

A conclusione dei lavori, bisognerà indicare la variazione per fusione catastale. Il tecnico incaricato procederà alla soppressione dei subalterni identificativi delle unità immobiliari esistenti e a individuare un nuovo subalterno identificativo dell’unità immobiliare derivata dalla fusione.

La fusione catastale: quando è possibile

Per attuare la pratica della fusione catastale, i due appartamenti devono trovarsi sullo stesso piano o su piani differenti ma sovrapposti. L'aspetto principale, è che siano appartenenti allo stesso proprietario.

Nei casi in cui venga riscontrata l'autonomia funzionale e reddituale dei due appartamenti, non è possibile attuare la fusione catastale.

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Le tempistiche

I tempi previsti per la fusione catastale, possono variare da Comune a Comune. Il tempo previsto è all'incirca di tre/quattro settimane.

Il consiglio, nonostante non ci siano norme che definiscono termini, è quello di attuare la pratica entro 3 anni dall'atto di acquisto.

Il termine di tre anni equivale al lasso temporale che l'Agenzia delle Entrate ha per effettuare accertamenti e analisi.

Dopo il primo anno dall'atto, avvengono i controlli sui lavori effettuati (se non effettuati, possono revocare le agevolazioni prima casa).

Costo fusione catastale

Il costo per la fusione catastale è variabile. Ora ti spiego perché..

Solo un prezzo è fisso e riguarda il diritto di segreteria per la richiesta di fusione.

I costi che variano, sono la parcella del professionista per il titolo abitativo e la variazione catastale, l'istruzione della pratica e il costo dell'intervento.

-Pratica per fusione catastale senza intervento (per immobili già collegati, compreso di parcella del tecnico): da 300,00 € a 700,00 €.

-Pratica per fusione catastale con richiesta di CILA (opere non comprese): da 1.200,00 € a 2.800,00 €.

-Pratica per fusione catastale con richiesta di SCIA (opere non comprese): da 1.600,00 € a 3.400,00 €.

Ti do un ultimo consiglio..

Per ogni professionista o impresa che contatti, richiedi sempre un preventivo in modo tale da analizzare tutti i costi e valutare quello che più soddisfa le tue esigenze.

Spero che l'articolo sia stato d'aiuto, per maggiori informazioni non esitare a contattarci!

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